富力闪电接盘万达77家酒店的幕后有哪些故事？
2021-12-22 19:26:28
万达商业、富利地产、荣创三方战略合作的“波折”已经解决。富利地产最终以199.06亿元的价格收购了万达商业集团旗下的77个城市酒店资产，而则以438.44亿元的价格收购了万达商业集团13个文化旅游项目中的91%。
原本约定万达和融创双方的“世纪大交易”，最终由于富力地产中途“插手”而出现相当戏剧性的结局。
对于市值和营业规模只有500亿元以上的富利房地产公司来说，200亿元显然不是一个小数目。富利房地产闪电收购了万达商业旗下的77多家酒店，一度也让外界感到非常困惑。富利房地产的负债率、现金流和运营能力一度引起人们的关注。但这些担忧是否多余？
天上掉馅饼
2017年7月10日，万达商贸财经公司宣布，将接管万达商务西双版纳、南昌、海口等13个文化旅游城市项目，总金额为631.7亿元，以及北京万达嘉华、武汉万达瑞华等76个酒店项目。双方同意保持文化旅游项目交付后的品牌、规划内容、项目建设和运营管理。
其中，万达商业以其注册资本的91%，即295.75亿元，将上述13个文化旅游项目的91%转移到金融，承担了现有项目的所有贷款。荣昌以335.95亿元人民币收购以上76家酒店。双方同意在7月31日前签署一项详细协议，并尽快完成支付、资产和股权交付。
万达商业意外出售其庞大的资产项目，外界一片哗然。
然而，9天后，2017年7月19日，万达商业、金融、富利地产在北京举行新闻发布会，宣布调整交易范围和结构：万达商业以199.06亿元的总价将77家酒店出售给富里房地产，承担了原酒店交易的折扣部分，此前打算以335.95亿元人民币收购万达酒店；荣庄仍购买万达13个文化旅游项目的91%，但价格已从295.75亿元升至438.44亿元。
富利房地产对万达和金融创造的“世纪交易”感到意外，这样观赏者就失去了警惕。万达商业意外出售其资产，或超出一般商业逻辑的理解范围，富利房地产争相接管了77个万达酒店项目，留下了各类游客对房地产的困惑。
事实上，交易计划的变化揭示了这个谜团。相比之下，这大致反映在以下几点：第一，酒店出售的物品数量从76件增加到77件，而文化和旅游项目的数量则保持不变。二是交易总价的变化，万达商业账户从631.7亿元增加到677.5亿元，增加了5.8亿元。第三，以335.95亿元原价出售的76家酒店，折合60%的价格出售给富利房地产，折价199.06亿元，而荣创的13个文化旅游项目原91%的股权进一步提高到438.44亿元。第四，在富利地产推出后，新的交易计划没有安排万达企业向提供过渡性贷款。
总之，万达的商业利益总体上保持不变，但买家一分为二。 不过，由于原桥贷安排取消融资，万达商业势必加速现金回流，减轻资金链压力，也将进一步实现降低资产负债率的初衷。 由此可见，万达商业在三方博弈中仍保持强势地位..
相比之下，的利益在这两种交易选择中变化最大。除了万达取消过桥贷款外，富利房地产以比更“负担得起”的价格收购了万达拥有的超过77个酒店项目，而万达在华资产价格大幅上涨，支付了130亿元以上。这表明，在合并的13个“文化和旅游项目”中，“主业”是最重要的资产。荣创愿意支付超过130亿元，这反映了它购买的决心。
荣昌董事长孙洪斌在2017年7月10日联合声明后公开表示，这笔交易涉及本市的全部资金，截至6月30日，该公司账面上有900多亿元现金。荣昌在今年上半年的销售业绩超过110亿元，年销售额将超过3000亿元。这意味着，在创建万达商业项目没有任何财政压力。然而，万达商业的酒店项目并没有创造出的价值，孙宏斌的出售迟早都会发生，此时有一位接受者正在无动于衷地追求着。
很明显，万达商业、荣昌和富利房地产在酒店业务的发展上有着巨大的差异，这使得富利房地产在这场游戏中应该处于相对活跃的地位。其逻辑或许是，解冻是一股强大的力量，可以说服富有的房地产企业参与这一交易，后者获得了可观而激进的利润，而解冻则减轻了自己的金融压力。万达的业务部门也再次将其酒店从76家增加到77家，以换取从富利房地产(Fuli Real Estate)接回酒店，同时取消了为融资以减轻自身负担的过渡性贷款安排。
在这三笔交易中，万达商业和金融在困境中获得了最好的解决方案。富利房地产取得了利润，并“提价”。据公布的数据，富利房地产以199.06亿元的价格接收了万达旗下的77个酒店项目，平均每家酒店2.58亿元，这些酒店的总建筑面积约为3286万平方米，相当于每平方米6058元。这样，王健林称之为“百年一遇”。
结局似乎是愉快的，但签约过程是曲折的。在发布会现场，据说背景板最初是以三家公司的名字出现的，然后用一个新的篮板“万达商业”取代了它，它创造了的名字。最后，背景板再次被取代，富利房地产的名字再次出现，整个新闻发布会推迟了一个半小时才正式开始。在发射前，据说三方人员在小会议室举行了一次小型会议，“会议室里有杯落的声音，发生了激烈的争论。”
“富利地产”这个名字在签约现场的展板上被反复删除和替换，还有现场经历的激烈游戏的迹象，这表明李思莲的紧张情绪不如孙洪斌的紧张。这笔交易似乎在很大程度上是来自孙洪斌的大力游说。一家500亿规模的公司突然收到了200亿元的大生意，决策者们不敢为突然出现的“天上馅饼”而颤抖。
富利房地产董事会秘书胡杰在2017年7月20日对招商证券(China Merchants Securities)的电话会议上表示：“此次收购不是一次长时间的谈判，这是一个短暂的偶然机会，没有可预见性，这不在考虑中的最初计划中，”富利房地产委员会秘书胡杰在2017年7月20日表示。那么，闪电接客酒店，对于富利房地产来说是一个明智的选择吗？
“两条腿”行走
人们对富利地产意外收购万达酒店项目的评论褒贬不一。2017年7月20日，富利地产(Fuli Property)上涨9.91%，为2011年12月以来最大单日涨幅.不过，惠誉将富利房地产(FuliRealEstate)的长期外币发行商评级、优先无担保评级以及旗下子公司的所有未到期债券列入BB的负面观察名单。
“富利房地产并不便宜，但这次很贵，”沈说。不包括尚未开业的两家酒店在内，77家酒店2016年的总利润为8.74亿元，开业后净利润不超过10亿元。“如果目标估值是PE的10倍左右，那么酒店一揽子资产的合理价格应该在100亿元左右。”他不仅买了一只产蛋的母鸡，而且花费了近100亿美元.此次收购的价格并没有预期的那么有吸引力。“
更重要的是，富利的酒店业务持续亏损，一直受到批评。根据2016年年度报告，包括合资企业在内的富利地产已经完工，运营或开业准备的酒店数量已经达到33家。自2008年以来，富利酒店业务持续受损，截至2016年的9年累计亏损13.67亿元。
富利房地产闪电集团将接管万达拥有的77家酒店，这在外界看来是个谜。那么，富利行为背后的业务逻辑是什么呢？
我们不妨先简要回顾一下富利房地产的增长轨迹。富利房地产是由李思莲和两人于1994年在广州创办的一家民营房地产企业。在第一次世界大战期间，广州市丽湾区嘉邦化工厂的旧有改造项目帮助下，富利房地产名声在外。此后，富里房地产一路大踏步向前迈进，广州铜厂、同济化工厂、建材厂等老厂项目纷纷转化为富里房地产，走在“老厂改造”的道路上，使业界开玩笑说：“每一个烟囱的倒塌，都有丰富的贡献”。
随着自身实力的不断增强和商业模式的形成，富利房地产已经开辟了一个全国性的业务扩张。2002年，富利房地产北移，北京三环路面积410000多平方米，总建筑面积150万平方米，赢得了旗舰工程的胜利。此后，富利房地产项目涵盖北京、天津、哈尔滨、上海、成都等主要城市。
2005年，富利房地产在香港证券交易所上市，成为第一家被纳入恒生企业指数的内地房地产公司，也是最有价值的公司之一。数据显示，从2004年到2009年，富利房地产连续五年在房地产企业综合实力中排名第一。2007年，富利房地产以161亿元的销售额排在第四位，排在万科A、绿色空间控股和海运房地产之后。
还是富里地产早期势不可挡、战无不胜，其战略扩张也极为激进和激烈，并声称要取代当时的房地产业“老板”万科A。
2008年以前，在房地产同行专注于住宅房地产开发的时代，富利房地产充满了对“商业地产”行业的信心，。例如，2006年富利房地产以18亿美元收购了熊猫市，投资超过60亿元。然而，购物中心里很少有顾客，这使得富利地产相当被动。为了维持其快速扩张，富利房地产毫不犹豫地借入大量土地，其资产负债率迅速上升，2007年达到76.57%，成为“华南五虎”地产界的大本营。
2008年至2009年，富里房地产在建商业地产面积近200万平方米，其中降水资金可称为巨大。截至2012年，富利房地产和凯悦集团(Hyatt)、万豪集团(Marriott Group)、洲际集团(IHG)和其他顶级国际酒店管理公司已联手打造星级酒店旗舰。其中，富利房地产仅在珠江新城就有17个商业地产项目，其中包括2家超级五星级酒店、富力卡尔顿酒店、富力凯悦酒店、多座A级写字楼、多套酒店商务公寓，以及珠江新城最大的商业综合体天汇广场。同时，富利还在北京、天津等地赢得了许多商业地产项目。
商业地产的急剧扩张，不仅使富利房地产失去了连续多年在住宅领域扩张的机会，而且几乎使公司陷入困境。随着2008年全球的到来，房地产市场经历了巨大的调整，富里房地产遭受了双方的冲击，迅速陷入困境。当时，富利房地产按照住宅房地产和商业地产1：1的发展速度，其资金链几乎被打破。富利喊道：“为了明年的生存。”
2008年的滑铁卢事件使富利地产(Fuli Real Estate)逐渐失去了江湖老大哥的地位，并在几个街区外被同行抛弃。富利曾经是南方五大老虎之一。在富利地产和雅居勒的早期，河城的起跑线是五百六十亿元，经营规模大致相同。2007年“田园”上市后，以177.49亿元的营业收入超过富利地产，名列“华南五虎”之首。从2009年开始，恒大地产在香港上市开始腾飞，“华南五虎”的经营规模分化更加明显。恒大地产2010年营业收入达到458.16亿元，是富利地产当年营业收入的1.86倍。
此后，南方五只老虎的经营规模差异化越来越激烈。恒大和乡村花园继续处于领先地位，而富利房地产与Agulle保持了相似的业务规模多年，大致表现出相对缓慢的增长。大致到2008年作为分界点，FuliRealEstate完全告别了上一次辉煌的扬尘，增长率下降，很快就被挤出前10个梯队。
正是随着2008年“”的分水岭，富利房地产企业的战略和经营方式悄然发生了变化。2008年以前，富利房地产的ROE指数明显高于其他四家公司。在“”之后，富利地产的ROE指数迅速下跌，跌至行业中间，但2011年之后，它又回到了同行的前列，仅次于恒大，更接近乡村花园。换句话说，在“”之后，富利房地产的ROE数据指标大致保持稳定，并逐渐上升到前沿。
五家房地产公司公布的销售净利率在2008年之前是同龄人中最高的之一，但此后一直落后于同龄人。然而，从2011年开始，富利房地产销售净利率大幅上升，成为该行业销售净利率最高的行业。事实上，如图所示，近几年来，五家房地产公司的净利率普遍呈轻微下降趋势。这也意味着，经过多年的努力，富利房地产的盈利能力已逐渐成为华南五虎中的领军者。
华南五虎的资产负债率基本保持稳定.直到2011年，富利房地产的资产负债率比其他同行都要高，特别是在2009年之前。2011年前后，富利房地产的“杠杆率”开始处于行业中间，与行业的“冒险性”相比，其“去杠杆化”特征更为明显。
资产周转率数据显示，五家房地产企业的资产周转率总体呈下降趋势。其中，富利房地产的资产流失率一直处于五家企业的中间。“”前，富利房地产指数介于雅居勒和河城之间，后指标无明显变化。
可见，在房地产业资产周转率总体下降的趋势下，富利房地产的资产负债率保持相对稳定，但其销售净利率指数和ROE指数均呈逐年上升趋势，盈利能力逐渐成为“华南五虎”阵营的领头羊。这表明富利房地产在稳步提升经营规模的同时，其盈利能力也保持了显著的增长，其经营方式从较早的激进扩张，变得越来越“稳健和老练”。相对于恒大，同期的积极扩张，富利房地产显然要冷静得多，内向得多。
据统计，富利房地产2016年营业收入为537.3亿元，其中房地产开发、房地产投资、酒店经营等业务收入(包括建筑服务和足球队)分别占92.11%(494.89亿元)、1.71%(9.18亿元)和2.53%(13.62亿元)，分别占92.11%(494.89亿元)、1.71%(1.71%)和2.53%(13.62亿元)。3.65%(19.61亿元人民币)。2016年，上述四个行业的净利润分别为60.58亿元、17.29亿元、-1.83亿元和-5.5亿元。
其中，FuliRealEstateS酒店运营部门2014年至2016年的收入分别为1,109亿元、1,181亿元和1,362亿元，其毛利分别为29.41%、26.90%和19.79%，呈现出连续三年的下降趋势。2012年至2016年，FuliRealEstateS酒店业务分别亏损1.75亿元、2.249亿元和1.4亿元。1.167亿元和1.83亿元。
这大致解释了两点： 一是富力地产被酒店业务“耽误”了几年； 二是富力地产的酒店板块业务规模正在逐步扩大，即使步伐相对缓慢。 虽然一度被商业地产拖累，但富力地产并未将酒店资产的“鸡肋”卖掉，以求突破生存。
从业务特点来看，由于酒店商业业务前期投资大，回报周期长，销售毛利率也低于住宅房地产业务。近年来，富利房地产通过住宅房地产业务补充了商业地产业务的发展，两者形成了互补的资产组合。“集团的重要战略之一是持有一个投资房地产组合，并提供可靠的现金流，”Fuli房地产公司在其2016年年度报告中说。集团希望以适当的速度扩张，包括商业写字楼、购物中心以及高端和资本最高的投资组合，如酒店项目。“
也就是说，富利房地产在商业管理板块的配置，导致了大量的运营资金投入到其中，使公司的扩张相对薄弱，但在左撇子商业地产、右手住宅开发的资产配置上，富利房地产也比较稳定，同时保证了充裕的现金流，盈利能力得到了稳步提高。由此可见，富利地产一直低调潜藏在商业地产行业，其意图是通过多元化投资组合来对冲经济的周期性风险。商业战略的这种转变也可能与资本链过去“几近崩溃”的教训有关。
此外，富利地产多年来一直在耐心培育商业酒店行业的核心竞争力。从某种意义上说，富利房地产经过多年的培育和培育，努力构建一种“两条腿”的住宅房地产商业酒店经营模式，形成了房地产行业差异化的竞争战略。结合近几年的情况，房地产企业纷纷寻求战略转型，或者说富利房地产正在探索其独特的战略转型路径。
由此可见，与其他住宅房地产企业不同的是，富利房地产似乎对酒店房地产的发展趋势相当乐观，一直在耐心等待着布局机会的到来。富利房地产目前有24家高档酒店，分散在纽约、巴黎、香港和成都等大城市，拥有77家万达酒店，其酒店总数将达到100家，将跃升为世界上最大的五星级酒店业主。因此，中场万达和荣庄的交易突然发生，但富利房地产公司增加酒店业务资产的策略已经实施了很长一段时间，接管万达酒店是意料之外的，也是合理的。
然而，业内人士表示，一些酒店业务不可能赚钱，目前高端酒店业整体盈利水平仍然有限。数据显示，2015年，共有五星级酒店789家，总资产2454.29亿元，利润19.02亿元，平均每家酒店盈利241万元。在外部世界，富利房地产能否成功消化近200亿元的酒店资产仍然是一个问题。
你能消化这个热土豆吗？
根据协议条款，富利地产以199.06亿元的价格收购了77家城市酒店。合同签订后两天内支付20亿元定金。在重组完成后的第三个月的最后一个工作日，富利房地产公司将向万达支付100亿美元(包括20亿元定金)的第一笔付款。到2018年1月底，富利房地产公司将支付剩余的人民币99.06亿元。未来6个月，富利房地产账户将有200亿元的净流出。
富利房地产是解决现金流量问题的第一个方案。据2017年第一季度报告，富利房地产实现营业收入42.23亿元，净利润2.29亿元，期末现金余额245.22亿元。7月20日，富利房地产公司公开表示：“今年上半年，该公司有足够的资金支付收购资金，不会带来现金压力。”8月1日，富利房地产公司宣布，截至7月底，总销售额为447.6亿美元。有迹象表明，富利的现金足以支付77家酒店的费用。
数据显示，富利房地产运营在2012-2017年第一季度产生的现金流为负值，在-220.65亿元至-3.56亿元之间。近五年来，富利房地产投资活动产生的现金流为27.63亿元至25.26亿元，相对不稳定。过去五年，总指数为-33.39亿元。同期，富利房地产融资活动产生的现金流为正，共663.92亿元。这意味着富利房地产在过去五年里的现金来源在很大程度上得到了融资的支持。
另有数据显示，2012 年至 2016 年，富力地产资产负债率分别为 72.79% 、 76.14% 、 68.65% 、 73.21% 和 79.31% 。 2017 年一季度，富力地产资产负债率为 79.73% 。 总体来看，富力地产的资产负债率呈上升趋势.. 然而，与其他房地产公司的相同指标相比，富力地产的资产负债率并不高。 例如，恒大，华夏幸福近五年的资产负债率分别为 77.21% ，85.75% 和 84.78% ，86.56% .. 这说明富力地产仍有一定的杠杆空间..
然而，由于其住宅物业资产，Fuli房地产可以通过提高资产周转率来加速资本的返还。如图5所示，Fuli房地产在过去3年的资产周转率为0.22?0.26，而国家花园和雅杰的资产周转率分别为0.32?0.36和0.32?0.38，显著低于后者两个企业的资产周转率。如果Fuli房地产住宅房地产企业电力，在土地、设计、开发、销售、工程和其他快速联动环节，以最快的速度完成销售，"快速命中快速"，可以有效缓解现金流问题。根据2016年底的披露，富丽房地产总共有53个在建项目，总投资267.17亿元，完成投资136.994亿元。通过增加存货周转，富丽房地产可以快速收回资金。
在获得77家酒店资产后，富利房地产的移动业务将再次扩大。在短期内，富利房地产可以通过发行可持续债券、资产证券化和信托融资来解决短期资本问题。总的来说，在“两条腿”步行的战略布局下，短期内不存在现金流问题。
富利地产董事长李思莲公开表示：“由于商业地产的税收和资本结构等原因，开发商很难获得廉价资金，大量特殊商业地产存在一定的风险，富利只能慢慢来。”因此，富利物业的经营策略是逐步增加物业的持股比例。
从国家角度看，由于酒店业各种有竞争力的产品供不应求，业务类别之间的同质化依然严重，业务类别的创新亟待完善，高端酒店业的整体盈利能力仍然有限。如前所述，2015年，共有五星级酒店789家，总资产2454.29亿元，利润不到20亿元，平均每家五星级酒店仅盈利240万元。酒店业务盈利不足，这是万达商业意外出售的原因之一，荣创不仅是切肉的主要原因之一，也是富利房地产受到外界广泛质疑的原因之一。
然而，一些业内人士认为，“酒店亏损在一段时间内是正常的”。通常，作为商业地产的酒店业务长达40年，酒店业的黄金丰收期是开业后的6年左右。回顾富利房地产高端酒店业务的发展轨迹，富利地产最早的酒店项目是2003年开业的珠江新城市富利卡尔顿酒店。2004年，富利房地产以CBD核心区国际顶级酒店开发为重点，成为华南、华北、华中发达城市，其商业地产布局已初具规模。经过十多年的探索，富利房地产在2013年走过了艰难的“培育期”。它的商业地产给它带来了相当大的好处，它的旅馆、购物中心和其他拥有的物业也开始贡献租金收入。据统计，2016年富利酒店营业收入达到13.62亿元，是2008年1.83亿元的7.44倍。
虽然富利房地产的酒店高端酒店业务整体盈利能力也很差，但由于其独特的“两条腿”步行策略，在住宅房地产业务的护送下，过去10年酒店业务的发展轨迹基本验证了其“渐进”增长的逻辑。2016年，万达商业资产一揽子计划的目标酒店资产利润为8.7亿元，这似乎是一个良好的开端。在吃完万达酒店的肥肉之后，富利地产的酒店资产业务迅速扩张，预计其“两条腿”的步行策略将再次显示其威力，消除外界的各种猜测和疑虑。