莫干山民宿投资过热：专业性渐强淘汰加剧

2022-07-21 04:51:59

随着“亲爱的客栈”、“青年招待所”、“美丽之家”等住宅综艺节目的普及，住宿逐渐从少数民族走向大众生活。

在住宿方面，我们不得不说，以裸心谷和法国山居为代表的莫干山风景区就是在这里诞生的。

许多人没想到，仅仅是为了公众熟悉的行业，其实已经进入了一条艰难的生存之路。中国社科院旅游研究中心最近编撰的“旅游绿皮书：2017-2018年中国旅游业发展分析与预测”显示，在住宿等新兴旅游领域出现了过度投资的迹象。

1月中旬，经济日报记者也到莫干山实地考察.在这里，莫干山民居从业人员正试图走出红海，或借助资本的力量进行连锁扩张，或通过集群发展来降低成本和效率。可以说，就像综艺节目那样容易开张的客栈，很难生存，甚至被大鱼吃掉小鱼。

莫干山镇记者叶晓丹摄

莫干山采样业正趋于饱和，很难找到一个好房子。

朱姐，在莫干山住了几十年，还是不喜欢住宿.. 她说： “那些客人有时很吵，高峰期经常有堵车，有时邻里关系不好，为了土地、房租等问题经常出现矛盾。

另一方面，在过去的两年里，王镛在莫干山镇看到了住宅和住宅业务的繁荣。在2017年拆除了他的老房子后，他以超过100万元的投资将他的老房子改建成了一座三层楼的建筑。在旺季，游客比他在住宅行业的游客要多，但当淡季的游客越来越少时，他们就只能靠自己过日子了。

不难看出，即使是现在，当地居民对莫干山的看法也是参差不齐的，莫干山再一次热闹起来。

2007年进入莫干山，赤裸心品牌在莫干山建立了裸心之乡、裸心谷和裸城堡。裸心集团负责特殊关系的副总裁朱妍回忆说，起初当地人对他们正在做的事情持怀疑态度。经过两三年的经营，一些当地人发现了乡村旅游的机会，开始有意识地跟踪这个行业。

2012年是莫干山的一个关键转折点。，莫干山排名第18。

"墙内的香味在墙外绽放"，已经吸引了国内媒体的关注，而由裸心代表的外国家庭音乐也被媒体争相报道。"阳家乐"还出现在德庆县政府的2012年政府工作报告中，该报告提到了"阳家乐"所代表的旅游新业务类型的培养。

莫干山位于上海江州三小时经济圈内，满足了二线城市白领周末度假的需求，莫干山的游客也逐年增加，杨家乐、岷水的新旅游模式也引起了人们的关注。

杨美涵，毕业于同济大学建筑系，曾在上海同济城市规划设计院工作。2012年，他离开上海和朋友来到莫干山，创建了民俗住宿品牌。杨美涵记得，“2012年莫干山来到莫干山时，他可以数一只手。”今天，莫干山的人口已经超过1000人，而且人数还在增加。夏玉清，居住和住宅产业服务平台的创始人夏玉清，之前曾说过，莫干山的住宅和住宅市场正变得越来越饱和。

莫干山的投资者、设计师、画家和当地村民都参与其中。在清楼饭店的蒋玉超看来，这也说明了住宅和住宅产业的进入门槛很低。“如果你住五间房，中等地区可能要花四百万元。”

1月20日，“经济日报”记者在莫干山镇看到，小城镇街道小巷人满为患，许多人仍在建设中，前面是钢铁、水泥、山林、竹海。

但莫干山镇的居民也告诉“每日经济新闻”，过去两年，许多外来者来到莫干山租房，但现在许多当地村民正在重建自己的住宅。在城里开了几十年面条店的顾姐透露，山上租房子的租金已经涨了很多，租期可能比以前短了。更重要的是，许多风景好的老房子很难找到。

如今，住宅和住宅行业也需要避免土地的性质、租金暴涨等风险。蒋玉超为了规避风险，甚至最终选择购买一套拥有产权的别墅来做住宅住宿。

存在的状态越来越专业，淘汰也越来越严重。

作为著名的避暑胜地，冬天是莫干山的淡季.今年，莫干山当地的东道主告诉每日经济新闻，淡季的生意比前几年要低。两年前，当房子着火时，许多人认为房子很新鲜，于是就来看一看。在过去的两年里，住宿发展很快，许多地方都有，吸引了一些客人。

如何吸引客人，提高入住率，已成为许多房主头疼的问题。与其他稍负盛名的麦科尔相比，王镛在老房子的基础上重建的房子不是由设计师设计的。他太贵了，但由于他在莫干山的优势，旺季的入住率也相当高，但他在淡季很担心。为了吸引顾客，他在月台上挂上了每晚500元的价格。如果顾客打电话询问价格，他也会私下给予折扣，并将价格降低到每晚400元以上。

但这场价格战似乎不会持续到裸心集团特殊关系副总裁朱燕。 她认为莫干山正面临重新洗牌。 “那些有个性、有温度的人不用担心，那些只靠价格战生活的人就会被淘汰。 ” 。

地方政府也意识到住房迅速增长所造成的问题。2017年7月，“财经世界”报道，为了保持莫干山住宅产业的可持续发展，莫干山镇严格批准了新的开业申请，希望将床位总数限制在1万张左右。此外，它正在引导精品住宿取代低端住宅，将资源倾注到已经成为品牌的住宅上，并消除了一些低端住宅。

2017年9月，浙江省正式发布了“住宿基本要求和评价”地方标准。该标准强调住宿的经营规模，单间房不超过15间，建筑楼层不超过4层，建筑总面积不超过800平方米。住宿分为白金级、银级，等级越高，接待设施和服务质量越高。

不难看出，浙江省地方住房标准体现了对居住服务经验的重视。目前，住宅行业正面临着人才短缺的问题，专业规划、经营、管理、设计、服务人才相对匮乏。朱妍说，近两年来，居住和居住人员流失率很高，许多赤身的员工被其他居民挖走。有趣的是，杨美涵承认，戴尔最初的人才是赤裸裸的挖出来的，但现在他也面临着公司员工被其他居民挖走的问题。同时，杨美涵还表示，住宅人员与住宅人员之间的差距很大。

人才的差距，显示业界认同专业精神，对专业的追求正在加强。因此，正如杨美涵所说，下一步很可能是消除一些管理不善的服务，大鱼吞食小鱼的行业将会频繁发生，资源也会重新分配。

莫干山镇仍有居民仍在施工中。记者叶晓丹摄。

洗牌时品牌屋如何扩张？

洗牌加剧，但另一方面，资本的力量不应被低估。有人说，住宿行业基本上是一项重资产投资，从投资收入来看，平均要七到八年才能回家，再加上住宿是一个非标准的住宿类别，很难迅速复制和扩大。然而，由于一些知名住宅品牌可以通过众筹平台吸收大量闲置资本投资，它们成为了新店的联合创始人。

玉村是戴尔第二家于村商店，通过众筹集资金。杨美涵认为，众筹可以在社会上积累闲置资金，为住房提供财政支持。除了数万元的财政支持外，还有资源、联系等因素的参与，共同赞助方参与众筹，可以促进住宅小区的发展。

尽管住宅众筹正如火如荼地进行，苏宁金融研究所(Suning Financial Research Institute)研究员李滔表示，住宅众筹存在三大风险。首先，从政策的角度看，住宅项目可能面临整顿和改革；其次，住宅投资的红利期已经过去。有数据显示，自2016年下半年以来，大量住宅品牌的住房增速放缓甚至下降，许多住宅出现空房现象，住宅供应可能超过需求；第三，住宅项目收入难以调查。

此外，“旅游绿皮书”还指出，在旅游投资中，追求利润明显、实现要求较高的众筹比例过高，势必影响旅游投资的可持续发展。

如果众筹模式以这样或那样的方式面临风险，如何才能扩大住房？记者发现，越来越多的人开始尝试出口轻量资产来实现住宅品牌链。朱妍说，赤裸裸的心并不局限于莫干山，而是不断寻求发展。在开发模式上，主要采用品牌输出和运营管理输出等模式。据了解，在当地政府的邀请下，裸地在苏州、绍兴、重庆等地都有度假村的布局。

戴尔还开始试图走出莫干山，并出口轻量资产。在安吉的第三家新店，业主以业主委托经营的形式负责资产和土地。戴尔只出口品牌和管理模式，只有20%的股份是拥有的。杨美涵说：“我们之所以做连锁经营，是为了能够使产品系统化。”连锁是下一个趋势，然后我希望保持每年3到4家门店的增长速度。“

红海生存“保暖集团”正成为一种趋势。

然而，此前业内人士指出，住房成本控制能力薄弱，这也是连锁住宅的薄弱环节，住宅的盈利能力不如预期，单一住宅可以盈利，但连锁后，经营成本必然会增加，需要更多的利润来支撑。此外，在其他地区的发展过程中，人们往往会遇到文化、政策等问题。基于这些因素，一些快速发展的人开始寻求保持温暖和集群的发展。

2017 年初，千里独骑、大乐田、莱拉私行、云山居、紫一川四大民宿品牌，推出“5 + N”民宿集群战略。 于 2017 年 11 月，由主持人飞济，大乐田，西坡，公园，跨云山公馆五个民宿签约开通宗佐民宿集群..

你为什么想加入住宅集群？ 杨美汉说： 现在他们在宁夏崇左等地，当地政府已经规划了一个村庄或地区与其签订合同。 不需要跟个别农户打交道，避免土地性质和合同稳定性的纠纷，产权比较明确，民间主机的主要出口品牌和设计，资金压力没有那么大..

千里步行家创始人李一兵曾经说过，除了有足够的资源可供选择外，居住和居住社区还可以从政府那里争取当地优质的商业用地资源。它还可以帮助住宅小区的快速扩张，借助合作伙伴和资金，将获得商业合作和扩张的优势。

此外，中国茶叶流通协会副会长匡欣也表示，尽量形成良好的集体发展居住环境，共同创造公共资源，协调利益关系，稀释营销成本、公共事务管理成本等。

不过，有一位主办方亦承认，在这个强大联盟的背后，住宅集群在一定程度上加剧了一个地区住宅市场的竞争，对单个住宅运营商来说，这将带来更大的压力。