免税店最高年租金达8.3亿　拆解北上广深机场赚钱奥秘

2020-11-03 01:51:00

中国大陆最贵的地方在哪里？

你可能不会想它，北方，上，宽，深，或如何逃离北方。

北方最贵的地方在哪里？

不要划伤你的头，直接回答：机场免税店。你不相信它让我们看看下面列出的机场免税店的租金数据：

你对货币单位没有错，小数点也是正确的，广州白云机场T1航站楼第一年免税店保证租金，即每平方米297000元，首都机场T2航站楼便宜，也230000元。即便是最便宜的深圳宝安机场，每年的租金也高达每平方米120000英镑。

一个正方形的年租金足以在北方买一个广场学校的房子。

为什么机场免税店值这么多钱？今天我们要看一下上市机场的财务报表，谈谈机场是如何赚钱的。

免税店：超大型机场超级印刷机

要了解机场，特别是大型机场的商业模式，确实需要从免税店开始： 不仅单位租金昂贵，净利润率高，而且超级机场的收入份额也相当可观。

比如北京首都机场。2016年，香港证券市场首都机场总收入868.1亿元，净利润178.1亿元人民币，而两家免税商店第一年招投标第一年的租金总额高达30亿元人民币。新一轮竞购免税店的年成本相当于该上市公司2016年营收的34.56%，是净利润的1.68倍。

请注意，这只是一个保证租金，如果免税店业务是超级热，机场可以赚取额外的佣金。首都机场T2航站楼占销售的47.5%。在计算租金时，将楼面和较高的租金分为两个值。

然而，由于商业零售业务是由母公司首都机场集团经营的，因此，首都机场的免税租金并非全部列为香港证券交易所上市公司，但收入也相当可观。

北京首都机场的股票于2018年1月4日披露了免税投标的补充协议：根据最新的免税业务补充协议，如果该协议于2018年2月11日生效，预计2018年将为上市公司增加至少24亿欧元的收入。

不仅保证租金的单价很高，而且随着客流量的增加，每年的保证租金也可能增加。每个机场算法是不同的，但总的方向是相同的。

例如深圳机场。

根据深圳机场 2017 年 6 月 8 日披露的免税店租赁合同，合同采取提高月保底租金或月销售提成租金的方式，同意从起租之日起第二个自然年度起，保底租金单价按上年深圳机场国际旅客吞吐量增长 50% 的速度逐年递增，租金递增率不得超过 10% 。

浦东国际机场无疑将不那么薄弱。在2017年同一天，T1终端已更新8年，2018年将重新招标，可参考首都机场对其进行补偿。

为什么免税商店里满是钱：国际航空枢纽的流动经济

北上广深免税店年租金能高得离谱，以至于免税集团作为承租人，当然不愿意做亏损业务，即使初期暂时亏损，后期也要收回利润..

羊毛在绵羊身上。免税商店将能够提供如此高的租金，而最好的是大量的客流。直接查看首都机场和浦东机场2016年客流数据：

免税店是针对国际航班上的乘客的.2016年首都机场国际客运量达到2453万人次，上海浦东机场突破2700万人次大关。

每年有数以万计的国际航班乘客通过免税区域，从而产生了巨大的免税销售。由于免税店商品享受免税优惠，对于高税消费品，尤其是烟草、酒精、化妆品等消费品，其价格优势相当可观。当然，这些价格优惠不能反馈给游客，所以机场可以通过租金分享免税利益。

最后，免税店的高租金是一种流动经济：机场通过租金，实现国际航班客流。

所有机场都能在免税商店赚大钱吗？当然不是。

从免税业务中赚到很多钱的是国际枢纽机场，它在国际航线中所占的比例更高。在国内机场中，上海浦东机场占国际旅客比例最高，总人数最多，流量自然最高。比较主要上市机场的利润率，我们可以看到：

上海机场的核心资产是专攻国际航线的浦东机场，而以国内航线为主的虹桥机场则不在上市公司之列。

自2012年以来，上海机场的净利率从2012年的36.4%上升到2016年的42.66%，到2017年上半年甚至达到45.59%。

你知道，被称为“流动黄金”的贵州茅台，在2017年上半年的净利润率也是49.79%，已经超过了上海、香港和深圳。更别提大A股了，也就是说，从全球非金融上市公司来看，净利润率可以长期保持在40%以上是罕见的。

上海机场可以实现如此高的净利润率，巨大的高质量客流，尤其是国际航班。这一数字仍在以温和的速度上升。2017年前11个月，浦东机场国际旅客吞吐量2603.06亿人次，比去年同期增长4.8%，占旅客总吞吐量的40.56%。

上海机场的利润率如此之高，当然，不仅仅是因为国际航班的数量。事实上，由于大多数国内机场免税店租赁协议都是在十多年前签订的，因此预计国际游客不会以如此高的速度冲出家门，租金水平通常很低，而且免税店也会以租户的身份食用肥肉。直到这两年的重新招标和飞涨的租金，机场才包含了大量的真正的黄金和白银。从某种意义上说，浦东机场免税店的超黄金吸收能力在以往的盈利报表中还没有得到充分的体现。

在免税商店里，机场怎么赚到的钱比十万块多？上海机场如何维持如此高的利润？这是因为机场的基本收入来源和商业模式。

机场收入基本优惠：飞机起降费

机场的收入大致可分为两类：航空营运收入和非航空营运收入。

简单地说，航空业务收入主要包括与航班相关的收入，如起降费、停车费、旅客服务费等； 非航业务收入主要依据大客流的衍生收入，如店面租赁、广告、货运站等。

事实上，机场拥有自然的区域垄断。中国大部分主要城市只有一个民用机场，除了上海，有两个大型机场浦东机场和虹桥机场。事实上，上海的两个主要机场在最后分析中属于上海机场集团，虽然不是全部都在上市公司，但实际上仍然是一个大所有者。北京还有一个南源机场，它已经是军民机场。北京新机场（第二国际机场）仍在建设中，在相当长的时间内，首都机场实际上正在开展“单一业务”。\r\r\r\r\r\r\n""

飞机必须从机场起飞，这意味着机场的垄断地位很强。因此，对于航空业的“迫切需要”而言，。不仅是中国，世界各国基本上控制了机场的航空服务，一些国家甚至非航空企业也采取了价格控制措施。

因为这是价格控制，机场很难从航空业务中赚很多钱。对于一些小型和中型机场来说，能够维持任何损失已经是一件好事。

而且，国内机场收费标准，调整节奏却很慢。早在10年前就已制定的2017年前国内航班收费计划，基本上没有在10年内进行调整。在过去的十年里，价格并没有小幅上涨，许多机场一直在哭泣。该行业已呼吁长时间调整收费，并最终在2017年登陆。

新价目表直接随附，下图为<民用机场收费标准调整计划中规定的收费标准，有效期为2017年4月1日：

机场分为四类：1级机场、2级机场、二级机场和三类机场。调整后，该国有三个主要机场，即首都机场、浦东机场和白云机场。

表格上的算法很复杂。给出一个简单示例：

例如，空中客车A320150，起飞重量为70吨，乘客率为80%，单机场桥服务时间为1小时。根据这个价格清单，浦东机场起飞和降落的基准价格约为1680元，桥费约为200元。如果你停了6个小时，停车费大约是336元。

事实上，这仍然是涨价后，调整之前更低的价格。当时，不少机场内部人士抱怨说，起落费跟不上长途收费、飞机停车费和机场停车场几辆车的停车费。

由于机场的折旧费基本上是固定的，因此需要极高的利用率以保持航空服务的平衡，或者至少减少损失。因此，许多具有较少起飞和着陆偏移的小型机场实际上是长期损失，需要财政补贴来维持运营。

然而，对于浦东机场、首都机场等大型机场而言，非航空收入大幅增长，不需要依靠政府补贴。超级机场有一个能赚钱的神奇武器：规模经济流动实现。

超级机场：流量实现，强劲的恒定强度

当机场规模达到首都机场和浦东机场的水平时，非航空收入的比例开始迅速增加。 机场成本的大头是固定资产折旧和人工，其中折旧成本基本固定，当航班数量急剧增加时，折旧成本被摊销。

旅客流量的增加将为促进非航空收入创造基本条件。特别是，高价值国际航班的增加对收入和利润收益的贡献更大。正如一开始所提到的，机场免税商店的高租金是将旅客流量转换为非航空收入的重要途径。

通过对上海机场近几年净利润率变化趋势与非航空收入比例的比较，可以清楚地看到收入结构的改善对利润率的影响。

上海机场的非航空收入从2013年的45.66%增加到2017年上半年的53.75%。同时，净利率也在增加，从38.79%提高到45.59%。

总之，为了盈利，机场应利用航空业务一方面扩大客流，另一方面依靠客流转化为非航空业务的收入。事实上，这两个企业相互补充，并处于良性循环之中。

目前，非航空收入占世界上国际机场机场收入的50%以上，甚至占东京机场收入的70%。该国主要机场的非空中收入比例约为30%，小型机场甚至更低。上海机场和首都机场等枢纽机场正接近世界顶级机场的水平。

不足为奇的是，大型国内机场的非航空收入比例将越来越大。

当我们了解超级机场的商业模式时，就可以清楚地看到，浦东国际机场等超级巨头一旦突破临界点，就可以与印钞机相媲美。2014年，以浦东国际机场为主要资产的上市公司上海机场(Shanghai Airport)的市净率为1.4倍，之后开始了一次恢弘的价值恢复之旅。

老铁可以在心里沉思： 如果再有一个大熊市，就会有上海机场列入备选名单。

然而，等待这样的机会可能并不容易。目前上海机场的价格与预订比率约为3.5倍。随着收入结构的提高，免税店等大型现金牛已进入高产期，上海机场净资产收益率不断上升。2017年前三个季度的ROE已超过11%，年化ROE已超过15%，这是近年来的新高点。除非股市大跌，否则很难看到上海机场的价格比不到两倍。

上海机场目前的总市值约为8500亿元人民币，2017年第三季度回归母亲的净利润接近27亿元，同比增长近28%。考虑到垄断的独特优势和收入结构的不断改善，它不是很昂贵，更不用说真正的净现金流量了。

不要说850亿，给你1000亿，你能重建浦东国际机场吗？即使可以建造，要花多少年才能筹集到一头摇钱树呢？

今天的主题不是讨论上海机场是否值得购买，只是扫描机场的商业模式。上海机场的股价在2017年上涨了70%以上，实际上已经部分兑现。市场的重点是，航空公司的商业价格对利润的贡献是否增加，免税店租金对利润的贡献将产生超过预期的利润增长。

有兴趣的兄弟们，不妨自己做功课：股市有风险，进入市场时要谨慎。

中国十大机场的最新排名：也许让你感到惊讶

根据最新的旅客吞吐量统计，北京首都机场是中国最大的机场，上海浦东机场排在第二位。然而，上海是航空客运量最大的城市-虹桥机场是中国十大机场之一。但在前十名中，一些城市可能会被选中，可能会惊讶地直接入选(包括浦东机场和虹桥机场在内的上海)：

2016年，成都双流机场旅客吞吐量略低于白云机场，居全国第四位，四川是人口大省，成都长期以来被视为准一线城市，辐射范围不限于四川省。

但是，昆明机场压力深圳排名第五，远远超过杭州，南京可能不是很多人所期望的。然而，也可以理解，昆明的总经济不像深圳和沿海省会城市那样好，但是昆明附近没有大机场，引领云贵市场。另一方面，深圳、杭州、南京在广州和上海面临虹吸效应的压力。

但到2017年10月，排名发生了变化。深圳机场在昆明上空，跃升到第五，最终接近了其一线城市的地位.

目前，有5个机场上市公司、4A股、上海机场、白云机场、深圳机场、厦门机场、1个港口份额和1股北京首都机场。其中3名领导人最近创下了10年的新高，而上海机场甚至创下新高：从2014年6月底到2017年底，恢复股价上涨了275%，这已经是丹尼尔股票。

但深圳机场股价走势相当孤寂，虽然2015年大市场涨了3倍以上，但股市崩盘时股价下跌了近60%，此后约8元左右交易。目前，深圳机场的总市值约为18亿元，相当于上海机场总市值的1/5左右。

那么就产生了问题。作为一个响亮的一线城市，深圳有许多生命力和粤港澳更大的湾区政策。未来深圳机场是否有巨大的发展空间？

一线城市二线机场：被压抑的深圳

深圳机场的总市值较低，以市价计算的估价水平亦远低于广州北部机场。下表显示截至2018年1月11日四个列入名单的机场的净费率数据：

目前的市场为深圳机场提供了1.6倍的净市值。

这种估值也是可以理解的。毕竟，深圳机场在白云国际机场和香港国际机场之间的区位优势方面没有很大的区位优势，在上海机场或首都机场没有独特的区域垄断。

从这个角度来看，我们也可以看到，在广东这一地区，机场的竞争仍然十分激烈。

这在很大程度上解释了为什么深圳机场的客流增长率已经偏离了过去10年城市经济发展的增长。以下为一线城市，比较了过去10年中客流和GDP增长的增长情况（2006-2016年）：

在四个一线城市中，深圳是过去十年GDP增长最快的城市，为2.35倍，远远高于上海的1.67倍。但十年来，中国的客运量仅增长了128.65%，与广州相当，远高于北京94.01%的增幅。而北京首都机场的增长率较低，主要是因为基数过大。

2017年上半年，国际客运量仅为6.3%，上海浦东机场为40%，毗邻的白云国际机场约为23%。

国际游客比例较低，规模略好，深圳机场的盈利能力远低于上海机场和白云机场。2017年前三季度深圳机场的净利润仅为50.3亿元，仅为上海机场的18.7%，净利率仅为21.1%。远离上海机场46.85%。这使深圳机场的ROE水平保持在较低水平。

当然，深圳机场的利润和利润率都很低，这里也是一个关键因素-折旧。

让我们以一个原则开始：机场利润增长具有非常显著的阶梯-折旧利润互动周期。

新跑道和终端的建设往往需要大量的固定资产投资。一旦新设施被打开，它们将被转换为固定资产，并开始折旧。这将导致新跑道和终端投入使用后，机场的成本立即上升。然而，新的设施产生收入并招募新的航班，这是逐渐爬升的过程。增加新航班，但也涉及繁琐的审批程序，即使有市场需求，如果你想要的话，飞机不是可以飞的。

成本立即上升，收入需要缓慢攀升，因此，当新的跑道和新航站楼投入使用时，机场的利润、利润率和净资产回报率往往会突然下降。随着新航班的增加和新设施的利用，机场利润水平将缓慢上升。

回到深圳机场的话题。2013年，深圳机场T3航站楼区投入使用。经过建设和整合，年折旧约5亿元，而2016年净利润仅为5亿多元，足以让机场利润承受巨大贬值带来的压力。

深圳机场：我可以依靠大海湾地区作为后援表演吗？

但深圳是一个新的机遇。

从循环中说出来。今年，它在2018年投入使用，服务了四年多。根据机场的正常时段，如果短期内没有大量的资本支出和大额转移，折旧数额是稳定的，深圳机场在未来几年可能会进入一个相对较好的利润和折旧时期。

深圳机场也面临政策红利。深圳机场一直处于中转机场的位置，从毗邻的白云机场的位置来看，“国际枢纽”的位置一直较短。“主干机场”这个名字听起来可能很高，但直截了当地说，它是公司的“业务骨干”。

再加上其他原因，比如广州和深圳的瑜伽馆，实际上导致深圳机场的国际航班受到了一定程度的压制。

但在2016年，民航“十三大”。计划将深圳机场(即宝安机场)升级为国际航空枢纽，预计深圳机场的国际航线数量将不断增加。

2017年上半年，深圳机场国际客运量达到1.3916亿人次，同比增长31.1%，占客运总量的6.3%，2016年上半年增长约1个百分点。

在此背景下，深圳机场免税店的招投标结果自然成为投资者关注的焦点。国际客运量的增加将使超级机场的必胜法宝免税店发挥作用。

2017 年 6 月，深圳机场首次签订免税店租赁合同，总租赁面积 377 平方米，租期三年，最长不超过两年。

根据合同规定，租金按月保证租金和每月销售佣金租金收取，其中每月保证租金单价为10008元/平方米，每月保证租金总额为377.3万元，每月销售佣金百分比为35%。如果合同实施五年，预计将带来2.8亿元的收入。

与浦东机场和首都机场2-3-10亿美元免税店的年收入相比，在过去五年中的预期收入为2280万美元，这一点并不值得提及，但对于长期压制的深圳机场来说，这是一个非常好的开端。

另一个混合消息：邻近白云机场繁忙，饱和，可能会溢出到深圳，但白云国际机场目前正处于二期扩建的过程中。

从深圳机场，它的最低市净率，到浦东国际机场，它有很强的吸收能力，它告诉了一个简单的逻辑：人们在金钱，交通经济不仅仅是在互联网上。