日本民宿新法将实施　中国投资者的形势变得有些艰难了

2020-11-25 05:47:11

对于那些想以地主身份投资日本住房的人来说，情况开始变得有点困难。

从6月15日起，日本新出台的住房法将全面实施.这意味着长期处于灰色地带的安老院终于获得正式承认，但深入研究细节，会发现限制太高，很难合法申请牌照，甚至盈利。由于该行业的重组，许多进入该行业的中国投资者已开始撤退，而其他投资者则急于寻找出路，一些人已转向合伙企业，购买符合条件的公寓楼进行再运营。

与此同时，日本旅游业依然火爆，包括住宿等旅游住宿市场预计将继续火爆，其中大量资金已经进入。中国资本能否继续存在，如何在未来占据一席之地是值得关注的问题。(新玲)

今年早些时候，一位网络名人购买一条日本式街道作为家常便饭的消息引发了激烈的争论，对于那些有兴趣去日本的人来说，成为一位关心即将到来的新政的房东可能更为重要，因为一些中国房东已经受到了影响。

从 6 月 15 日起，日本将全面实施《民宿法》（ 以下简称《民宿新法》）。 长期处于长期灰色地带的这一行业终于得到了日本当局的认可。 然而，如果我们调查细节，我们会发现，未来全国统一的住宿年度经营限额将是 180 天。 此外，，每个地区也有调整当地住宅行业管理规范的自主权，如京都住宅区的住宅只能在每年 1 月 15 日至 3 月 16 日之间经营，东京市中心区的银座只能在周末经营，涩谷只能在学校假期经营住宿等。

新法限制了住宅的利润空间。

“一段时间以来，随着日本住宅市场的扩张，也出现了一些问题，甚至演变成了社会问题，因此政府出台了一部新的法律来规范和规范住房市场。首先要承担的是，我们本来可以全年经营住房，但在新法律出台后，我们只能经营半年左右，还有许多其他的条件和限制，对市场产生了巨大影响，并使该行业的住房不断流失。新法确实损害了中国消费者的利益，因为它对他们的收入产生了直接影响。”一位合伙人康在4月24日告诉“21世纪经济报告”，该公司为中国投资者提供一站式服务，从日本的房地产交易到住宅和住宅管理。

据康说，自该公司一年半前成立以来，已经有近500份订单被交易，但中国房东正在寻找一条新政前景下的出路。

“目前，超过半数的业主已决定不这样做。我们向业主提供四种选择，第一种是依法继续经营，但这也意味着收入将减少约一半。第二种是把房子转租，收入大约是过去的2/3到一半。第三是出售房屋，比如东京，去年东京房价上涨了5%至8%。也有少数客户的房屋符合要求，可以继续全面运作。我们帮助他们申请许可，并继续按照新的规定管理他们。“康说。

“一段时间以来，我们一直收到中国合作伙伴的需求，要求将短期租金住房改为长期租金住房，这一需求最近有所增加，每月都会收到。”新法也引发了一些恐慌，一是害怕被投诉，而新法的出台，让他们突然意识到自己一直在非法经营住宅，不敢留下不良记录。如果你在日本经营得很好，回报要比长期租金高得多。不过，平均而言，短期租金的回报率比长期租金高出约1%。据我所知，有些直接撤资的个案，可能有些投资者是不会退回的，因为上一段时间对软衣的投资并不小。“4月25日，日本一家中国中介公司的一名员工在接受“21世纪经济报告”采访时说.

分析指出，新法的实施将导致日本住宅产业的重新洗牌，个别参与者在“小打小闹”中可能会出局。

“从短期来看，住宿的数量应该减少，因为目前大多数住宿费实际上是非法的，不符合新法律的要求。，而且在地方一级有权对住房市场设定一些地方限制。”UBS财富管理公司日本首席投资官兼首席经济学家AokiDudu在4月26日对21世纪经济报告进行了采访。

日本政府于去年6月正式颁布了新的住宿法。从今年3月15日起，日本旅游局开始接受住宿许可申请。根据日本旅游署四月十八日公布的资料，在申请的首个月内，只收到二百三十二份申请。Airbnb告诉“21世纪经济报告”，截至2018年2月1日，Airbnb在日本拥有62000套住房.

“自今年初以来，中国对日本住宅房地产投资的热潮已开始降温，转折点是新出台的住宅法，该法对住宅规定了很多规定，似乎正在打击市场，前景不容乐观。公寓申请住宿执照几乎是不可能的。新法规定，公寓一年只能营业180天，有些地区甚至限制在周末。实际上，他们不希望这些住房继续存在。”4月25日，日本企业家冯敖在接受“21世纪经济报告”采访时说，他已经在日本成立了一家住宅管理公司。

“小打小闹”经营者还是出局

自2007年以来，日本出台了“建立旅游业基本法”，自那时以来，“安倍经济学”一直在推动日元大幅贬值，同时采取措施放宽旅游签证。到日本旅游的人数继续增加。根据日本旅游局发布的数据，2012年赴日游客人数增至不到1000万人，2015年增至1，950万人次，2017年达到约2，900万人次。日本政府已着手在2020年东京奥运会期间吸引4000万游客。

然而，虽然到日本的游客人数在增加，但游客住宿率很高，客房短缺。因此，许多人嗅到商机，日本的住宿规模迅速扩大。根据日本住宅数据网站AirbDatabank的数据，2016年2月，Airbnb在日本只有不到3万套住房。到了今年，这个数字已经增长到超过6万，主要在东京，大阪和京都。

Airbnb告诉“21世纪经济报告”，去年，600万游客使用Airbnb来日本旅游，创造了超过5，700亿日元(合335亿元人民币)的收入。

值得注意的是，住宅只允许在一些特别地区经营，原则上不允许在住宅区经营，但实际情况是，有大量灰色住宅。根据日本卫生、卫生和劳动部去年3月公布的抽样调查结果，该部门对15000个住宿平台进行了抽查，结果发现只有16.5%的平台获得了经营许可，其余的无法确认。

Airbnb的日本网站此前曾发布通知称，到6月15日，该公司将根据新的“住宿法”清理该网站上的非法居住场所。

住宅小区的迅速扩张，也引发了当地居民的一些不安和投诉，这意味着居住经营者往往不得不处理邻居的投诉。

冯敖说：“在我的住宿管理中，可以说，警察、消防和卫生所到门口来是例行公事，每天都有很多这样的紧急情况需要处理，主要是要上报。”

“我曾经是‘第二个房东’经营住宅，生意很快就被报告了，公寓楼管理组合(相当于物业)来找我，还用我登记的网上住房信息，没有回旋余地，然后被转租。”我在日本的经历告诉我不要逃避任何事情。新法律几乎排除了在公寓楼居住的可能性，现在新法律规定，即使你是房主，也不能在没有公寓楼管理人员同意的情况下经营住宅。剩下的很小一部分投资组合管理，业主自己管理的小公寓楼，可能有谈判的可能性，但一般的日本房东不愿意。这样，东京将来就不会有多少房子可以用作住宿了。“中国的张肖是一家在日本经营高级住宅的公司，他在4月24日接受“21世纪经济报告”采访时说.

“新法出台后，‘小打小闹’的经营方式一定做不到，即租几套公寓作居住用房，直到有报道时，这种方法就不再可行了，将来我们需要大规模的团队合作经营。”张笑着说。

中国投资者合作寻找出路

那麽，在实施新的住宿法例后，是否仍有办法在日本全年遵守法例呢？一些业内人士在21世纪的经济报告中说，根据新的法律，对于以盈利为目的个人来说，申请居住住房许可证几乎没有什么意义。如果你想在全年合法地遵守经营住宿的规定，那么你需要获得简易住宿(临时酒店)许可证，投资门槛就会相应提高，可行的房间数量已经减少到一个(即独立住宅)和小公寓楼。

“由于新法律的出台，我们去年开始改变业务，只经营酒店和一栋房屋(即获得临时停车许可证)。”冯奥说。

例如，如果一位顾客以6000万到100万元的价格在大阪买了一套20平方米的公寓，最好的价格是300万元左右，而对于国内投资者来说，门槛也相应提高了。康说。

“新法要求每层有两个卫生间，有逃生指示，不超过三层，还有其他要求，比如房子的整体面积，而且要求会因地区而异。在达到要求后，你可以申请临时酒店许可证，然后才能经营。”康说。

但一些业内人士指出，建造一个家庭不一定是正确的选择，因为其中许多建筑不符合临时酒店的要求。

“很多户可能达不到要求，如果必须按规定重建，最初的投资将是巨大的。” 张笑着说道..

张晓晓指出，可行的解决办法是在投资兴建一栋小型公寓后，申请一张简单的酒店牌照，然后能够全年合法地遵守居住设施的经营。

“我们现在想出的办法是购买一座小型建筑，申请一个简单的酒店许可证，并将我们的营销和管理能力结合起来经营。”我们买了一栋有十套公寓作为销售模式的小房子，我们可以拿出相应的回报数据来吸引更多的投资者。具有良好经济实力的客户可以投资于整栋建筑，此外，多个客户可以共同投资，在部分产权的基础上，获得相应的回报，还可以做5年、3%的利息贷款。最近，我们正在看一栋14套公寓楼中的一座小建筑，带领着几位我们帮助管理泰国住宅的中国客户，后来我们可能会一起购买这座大楼，以申请简单的居住许可。“张笑着说。

更大的资本进入市场

随着日本对住宅和住宅市场禁令的全面解除，一方面，小规模的住宅从业者出局，另一方面，“大资本”开始进入市场。例如，日本互联网巨头乐天(Rakuten)于2017年3月与当地住房公司、大型旅行社JTB和大型私人铁路公司京旺(音)成立了一家合资企业。

此外，在住宅和住宅行业面临转型的同时，地方酒店业也利用这一形势寻求扩张。世邦魏理仕(CBRE)最近的一份报告显示，包括东京和大阪在内的日本8个最大城市的酒店客房数量预计到2020年将达到330000间，比2016年增长32%。

“2016年入境游客的增长与正式住宿的增长之间存在差异，但到2017年，由于住宅和住宅市场增长有限，入境游客的增长与正式住宿的增长之间已恢复了正相关。最近，特别是在东京和大阪，已经有了一些新的旅馆和住宿设施，到2020年东京奥运会举行时，虽然我预计由于新法律的实施，住宿数量会减少，但酒店和旅馆住宿的供应将受益更多。然而，从长远来看，随着入境游客数量的持续增长和日本住房短缺，新法律的出台将有助于日本住宅市场的长期增长。近年来，旅游业一直是日本政府经济发展的重点。如果政府发现新法律实施一段时间后，住宅市场的发展急剧放缓，可以考虑放宽管制。因此，我对安老院的长远前景有更积极的看法.“青木说。

根据日本瑞穗研究部(Mizuho Research Department)1月份发布的一份报告，鉴于最近的事态发展，人们对2020年奥运会期间是否会出现游客住宿短缺的担忧正在消退，需要密切关注新法律对住宿能力的影响。