2018年酒店签约数量创新高，中档酒店签约增速放缓

2020-12-06 21:16:13

从2014年到2018年，中国大陆中档及以上国际品牌的签约呈逐年上升趋势。2018年全年签约的酒店数量为566家，为近五年来的最高水平。

从增长率来看，2016年是一个转折点，从今年开始，酒店签约年增长率超过25%，这在很大程度上是由于几家国际酒店集团采取了与国内中层市场管理公司进行深入合作的战略措施，极大地刺激了中档酒店的签约。中档酒店进入门槛低，开发过程简单，投资成本可控，回收周期短。这些鲜明的投资特征，再加上中国消费升级的市场机遇，中档酒店的投资热潮迫在眉睫。值得注意的是，合同增长在2017年达到36%的峰值，但2018年以后放缓，这可能是由于许多国内管理集团在中档市场争夺国际品牌的激烈竞争。

中档以上酒店签约数量增加，中档酒店签约增长速度放缓。

有趣的是，高端酒店签名的数量在2017年下降了，2018年的复苏趋势突出了签名总数达到135个，比2017年增加了61%。在较为合理、务实的酒店投资形势下，高档以上酒店投资的普及程度有增无减。一方面，由于中国市场的广泛性，不同层次城市的酒店市场处于不同的生命周期阶段。一些二线城市在快速增长的周期中，高端酒店在其核心新区的发展正如火如荼地展开，带动了整个市场的签约量。另一方面，在高档酒店的发展中，国有背景的企业扮演着重要的角色。对于高质量领域的项目开发，他们更注重长期资产价值和综合效益，而不是绝对由投资回报最大化驱动。在合理的经济回报的前提下，他们更喜欢高档以上的酒店产品.

在中高档酒店层面，签名总数为431个，占全年签名总数的76%，在数量上仍然是主要力量。但就经济增长而言，2018年的增长率为18%，低于2017年的57%。如前所述，这一水平的市场竞争形势使国际品牌的快速增长不再；国内品牌的快速迭代和灵活的竞争格局重塑了这一市场的竞争格局。

契约的层次结构趋于稳定。

从历史比例来看，2017年和2018年的酒店定位水平分布非常相似。自2017年以来，中档酒店的比例已稳定在55%左右，成为每年签约的最大市场，而中高档酒店与豪华定位酒店的比例也在下降，形成了更为典型的金字塔结构。这样的签约等级与酒店需求的支付等级相吻合，预示着一个健康和可持续的市场模式。

二线城市仍是投资热点。

从城市分布来看，2018年酒店签约的主战场仍然集中在二线城市，无论是绝对值(261)，还是同比增长(39%)，都明显领先于其他一线市场。近年来，我国新兴产业的地理迁移过程导致了中西部地区核心二线城市群的迅速崛起，以及国家良好政策的支持，刺激了核心二线城市酒店市场的快速发展。二线城市的新酒店供给一般集中在新城区，在城市规划中具有突出的战略地位，发展规模大，形式组合丰富，为新饭店供给的增长提供了广阔的空间。

目的地酒店投资热潮持续升温

2018年，目的地酒店的注册人数达到58家，比前一年增长了53%。随着假日生活方式的普及，对国民旅游消费的需求日益旺盛。2018年，旅游目的地酒店签约热点主要集中在具有独特自然和/或人文禀赋的著名旅游目的地，包括三亚、海口、文昌、九寨、峨眉、黄山、桂林、丽江、张家界等。2018年，酒店签约热点主要集中在三亚、海口、文昌、九寨、峨眉、黄山、桂林、丽江、张家界等地。我们预计，随着旅游市场的进一步成熟，目的地酒店产品将取得巨大的进步。

改造给一线城市带来新机遇

2018年，酒店翻新的比例达到16%，一线城市的改造项目比例(35%)显著高于二线和三线城市。不难理解的是，一线城市的酒店业起步较早，已逐步进入成熟期，土地资源的匮乏使新饭店的签约变得困难。然而，随着城市的更新换代和许多老酒店在经营合同到期或资产重组的转折点的到来，一线城市的酒店业通过迭代产品更新而恢复了活力。

中小饭店带动的小规模饭店的增长速度是明显的。

按酒店客房数量计算，不难发现，在过去五年中，小容量酒店(客房少于150个)的签名数量大幅增加，合同比例从2014年的7%跃升至2018年的33%。相反，注册的大型酒店(301间以上)的比例从5年前的24%下降到过去两年的12%。这一百分比的变化主要受中端酒店合同数量急剧增加的影响。中端酒店主要由旧物业改造而成，受原有物业形式的限制，客房规模通常较小。此外，每类酒店的平均客房数呈缓慢下降趋势，这也影响了酒店体积比的变化。

客房的平均数量减少了。

在过去五年的客房质量变化中，除豪华酒店外，各级客房的平均数量普遍呈下降趋势。这主要是由于整个中国酒店市场的投资更加理性和资金驱动，在激烈的市场竞争和低绩效的情况下，合理的客房数量规划有助于控制投资成本，提高经营效率。这类投资者的共识转化为市场的作用力，刺激了酒店发展群体的理性回归。

长三角、西南、渤海湾地区签订合同居全国前列

从2016年到2018年签约酒店的地理分布来看，前三大区域一直是长江三角洲、西南和渤海湾地区。2018年，长三角地区一如既往地领先全国，签约酒店128家，占签约酒店总数的23%；西南地区仅次于长江三角洲地区，签约量也超过100家，占19%；渤海湾地区虽然排名第三，但与冠军杯和亚军相比，签约量仍有很大差距。

上海是全国第一大城市，成都和西安在二线城市中占主导地位.

从城市的角度看，上海在全国排名第一，有32个签名，一半的签约项目是中高档酒店的翻新。在二线城市中，成都和西安这两个西部门户都有着突出的成绩，并列第一，各签了26个，大部分签约项目都是新区发展带来的新项目。值得一提的是，武汉首次签下17家酒店，跃居二线城市第三位，成为中国中部最受欢迎的投资城市。成都、西安和武汉的投资热潮与国家中心城市的选择和战略发展计划相呼应。

特许经营模式仍然是主流，但增长率显著放缓。

与过去五年的酒店承包经营模式相比，特许经营模式在近几年得到了迅速的发展。5年前，特许经营仅占11%，在过去两年里跃升至60%以上。特许经营在过去完全摆脱了少数人的地位，转变为今天的主流管理模式。值得注意的是，2018年特许经营模式仅增长了20%，低于2017年的85%。这与2018年中档酒店签约率的放缓以及高端及以上酒店签约数量的大幅增加有关。

更多高端酒店开业

进一步分析各级酒店在特许经营模式中所占比例，发现2018年高端酒店的比例比2017年增加了5个百分点，表明越来越多的国际品牌正在悄然开放中高档酒店的特许经营。究其原因，一方面来自中国业主日益丰富的酒店经营经验，另一方面来自日益显著的品牌竞争压力。从长远来看，国际品牌向高端酒店开放特许经营只是一个前奏。

总体而言，2018年，566家签约酒店创下了新签约人数的纪录，但增速低于前两年。从定位层面看，中档以上国际品牌酒店注册趋势明显，中档酒店发展速度放缓。

从城市布局的角度看，产业迁移和优惠政策促进了二线城市的投资热潮依然高涨，假日生活方式的普及促进了旅游目的地酒店投资热的持续上升。从经营模式上看，特许经营模式仍然是市场的主流，但增长速度正在萎缩，特许经营模式中出现了更多的高档酒店。在地理区域上，长三角和西南地区一直是中国酒店投资热点排行榜的第一名。

综上所述，对中国酒店业的投资正逐渐从过去的野蛮增长走向成熟、合理的轨道。投资者根据自身背景和实力做出的投资选择，无论是关注长期资产持有的价值还是追求短期现金流回报，都是逐步务实、科学的，可以帮助中国酒店业回归良性健康发展。